ClubDeal par Loïc AUDET

Loïc Audet

ClubDeal est le podcast de l'investisseur ambitieux qui cherche à développer sa stratégie d'investissement.  Mon objectif: vous aider à vous constituer et développer votre patrimoine immobilier et financier. Pour y parvenir, chaque mardi dans ClubDeal, je reçois des investisseurs, entrepreneurs et experts en immobilier et finance personnelle. L'occasion pour nous de décortiquer leur parcours, état d'esprit, erreurs et ambitions les ayant mené au succès. Une vraie source d'inspiration! Le Jeudi, on se retrouve pour La Minute Conne. Un format court qui vous donne accès gratuitement à tous les bons conseils pour réussir votre futur investissement locatif. Je m'appelle Loïc AUDET, entrepreneur, sérial investisseur & co-fondateur d'Immocitiz: l'investissement locatif clé en main. read less

#103 François ROTH- COLONIES – Le pionnier du coliving Français. L’histoire d’une incroyable aventure à +180Md’€. REDIFF
22-03-2022
#103 François ROTH- COLONIES – Le pionnier du coliving Français. L’histoire d’une incroyable aventure à +180Md’€. REDIFF
« On est parti aux US voir le marché de la coloc et d’une feuille blanche on a fait 2 colonnes, à gauche ce qui marche et à droite ce qui ne marche pas… Pour proposer la meilleure expérience du VIVRE ENSEMBLE, on a solutionné toute la case de droite ».  Voilà comment. Alexandre, Amory et François mon invité du jour ont créé COLONIES. Colonies propose des résidences entièrement meublées avec des chambres et studios privés (pour étudiants et jeunes actifs, célibataires ou en couple) ainsi que des espaces partagés. La force de COLONIES est de proposer des bulles personnelles tout en bénéficiant d'espaces communs synonyme de rencontres et de convivialité.  Le résultat est saisissant si on s’en réfère à leur premier projet COLONIES https://fontainebleau.livecolonies.com/royale  Une belle aventure qui s’accompagne évidemment de quelques défis à relever. En effet, tout comme IMMOCITIZ, COLONIES se heurte dans ses projets à des problématiques d’urbanisme. Les espaces privatifs suréquipés (chambre, sdb, wc etc..) sont parfois considérés comme une création de logement soumis à permis de construire et de facto aux règles contraignantes du PLU. Ces règles, parfois politiques sont clairement obsolètes et contradictoires au principe du « mieux vivre ».  De la même façon, le changement d’affectation devrait être simplifié. Certaines communes imposent une ou plusieurs places de parking par logement alors que statistiquement, sur 400 colocataires, 1 seul a émis le souhait de prendre à bail une place de parking. Ce type de contrainte aura forcément un impact sur le prix du loyer. Pour aller plus loin dans l’expérience COLONIES, François estime qu’il serait possible de proposer une flotte de véhicules à disposition des colocataires. Une idée très rationnelle lorsqu’on sait qu’un véhicule reste stationné 97% de sa vie. « la mutualisation rend possible l’accès au haut de gamme ». Du matelas à la salle de cinéma, il serait quasi impossible à un locataire de -30ans de s’offrir toutes les prestations et équipements d’une résidence COLONIES.  « D’un point de vue écologique, il faut arrêter le tout jetable ». Tous les équipements doivent durer plus de 8 ans. Quant à la sélection des locataires : « Nous sélectionnons des locataires solvables en fonction du reste à vivre. Nous sommes plus flexibles qu’une agence classique et à l’écoute des candidats… Nous prenons le temps d’expliquer ce à quoi s’attendre chez COLONIES » Les ambitions de COLONIES dans les mois à venir : atteindre + 2000 colocataires, proposer des coliving thématiques et de la mobilité inter-COLONIES Merci à Yasmine, ma Podcast Manager, pour son super travail, à Virginie PERRET de COOLOC pour cette mise en relation et évidemment à François pour ce super épisode CLUBDEAL. PS : Vous êtes membre du gouvernement et souhaitez participer avec COLONIES & IMMOCITIZ au « mieux vivre » afin d’apporter un début de réponse à la problématique du logement par la simplification de certaines normes, vous pouvez nous écrire ici.
#99 MINUTE CONNE - SOS mon investissement est un fiasco, comment m’en sortir ?
24-02-2022
#99 MINUTE CONNE - SOS mon investissement est un fiasco, comment m’en sortir ?
Problèmes identifiables avant de s’engager : -soi-même (solvabilité, engagement, manque de temps ou connaissance) -mauvais emplacement, BP locatif trop ambitieux, prix trop élevé, copro mal gérée et/ou mauvaise appréciation des travaux d’entretien à venir -les potentiels accidents de la vie   Ce qui peut vous arriver au moment de l’achat (rattrapable c’est-à-dire : renégociez ou fuyez) : -l’état du logement a changé significativement (dégât des eaux, Projet X, certains éléments sont manquants => chauffage, portes, éléments de cuisine, ampoules, prises…) -la description faite chez le notaire ne reflète pas la réalité (bout de couloir annexé sauvagement, picage dans une canalisation sans demande préalable, terrasse sauvage) => renégociez ou fuyez   Ce qui peut vous arriver pendant les travaux (+ ou – rattrapable) -dépassement du budget initial suite à l’augmentation des matériaux (vérifier la date de validité de votre devis), à la découverte de surprises affectant la structure de l’immeuble (prévoyez toujours une marge d’erreur de 20% pour les imprévus) -L’entrepreneur vous plante (retard, faillite, tensions, malhonnêteté) => inclure des pénalités de retard, ou à défaut un engagement écrit de sa part sur une date de réception indicative. Les problèmes arrivent généralement suite au paiement des acomptes. -squatteurs en fin de chantier=> attention à la sécurité du chantier (surtout à la fin)   Vigilance extrême pendant tout le processus des travaux. Ne sélectionnez jamais le devis le moins cher, assurez-vous de récolter de vrais avis clients. Veillez à payer vos acomptes au bon moment. L’idéal étant le paiement à l’avancée.   Ce qui peut vous arriver pendant l’exploitation -tarder à trouver un locataire (impact d’une baisse de prix ?) -les impayés, les dégâts des eaux, les usures prématurées
#98 Les montres de luxe : Investir en se faisant plaisir - Pascal PAUL, PDG de Kronos360
22-02-2022
#98 Les montres de luxe : Investir en se faisant plaisir - Pascal PAUL, PDG de Kronos360
Pascal Paul, PDG de Kronos360 est un autodidacte qui possède la fibre entrepreunariale. Déterminé, il débarque d’Haïti en 1997 avec l’objectif de créer sa boite d’affichage sur les taxis, ce fut un succès, mais un jour, il s’intéresse aux montres et devient passionné. C’est là que son histoire débute dans le monde de l’horlogerie. En 2016, il fonde Kronos360. Une entreprise qui permet aux particuliers et aux professionnels de vendre ou acheter des montres de façon sécurisée. Les produits sont expertisés, authentifiés, l’entreprise assure la traçabilité, la logistique et la livraison de chaque montre de luxe. Dans cet épisode, il nous donnera tous les secrets qui se cachent derrière les montres et quels sont les éléments qui entrent en compte pour choisir le modèle dans lequel investir. Il abordera des sujets comme les différents mouvements qui peuvent composer les montres, qu’est-ce qui fait la notoriété et la durabilité d’un modèle et pleins d’autres sujets. Pour visiter Kronos360 c’est par ici -> https://www.googleadservices.com/pagead/aclk?sa=L&ai=CRew3QbETYuzhNs6eovsP1NO06AepuIqvZY3L3M6yDpny4sGpCggAEAIguVQoAmD7-fyCiAqgAcvt0pgoyAEBqQJ33DGTMghttps://www.kronos360.com/fr/?gclid=Cj0KCQiAjc2QBhDgARIsAMc3SqSgEv8WUk30nqNoocza_NRgakwHQIAlL-yx6VPX2auLphfe0jOXRDgaAvt1EALw_wcB Code d’extension de garantie de 3 mois supplémentaires -> garantieplus
#97 MINUTE CONNE - Comment calculer et interpréter une rentabilité locative? [REDIFF]
17-02-2022
#97 MINUTE CONNE - Comment calculer et interpréter une rentabilité locative? [REDIFF]
Calculer la rentabilité de son projet vous permet de vérifier sa viabilité avant visite.  Si votre objectif est de "scaler" c'est à dire vous constituer un solide patrimoine sur le long terme, un premier achat réussi et rentable sera primordial.  LES GRANDS PRINCIPES DU CALCUL Il s'agit de calculer le ratio entre gains et dépenses.  Gains= loyer net encaissé = loyer minoré de certaines charges (charges de copropriété, taxes foncières etc...) . Les dépenses= prix du bien et accessoires (droits d'enregistrement, frais d'agences, travaux, meubles etc...).   En divisant les gains annuels par les dépenses on obtient un ratio entre 0 etX. LES DIFFÉRENTS TYPE DE RENTABILITÉS  La rentabilité brute: la plus basique mais aussi imprécise La rentabilité nette: la plus pratique, réaliste et détaillée La rentabilité nette nette: la vraie de vraie mais difficile à calculer en amont LA MÉTHODE DE CALCUL DE LA RENTABILITÉ NETTE (Loyer charge comprise annuel - charges de copropriété ou charges courantes - taxe foncière) / (Prix du bien + frais d'agence + frais de notaire + travaux + mobilier) x 100. INTERPRETATION DES  RÉSULTATS 0 et 3%, on parle "d'ultra patrimonial". Vous achetez ce bien dans l'objectif de le revendre plus tard avec une plus-value et le mettez en location en attendant. Entre 3 et 6% : la bonne moyenne.  Votre effort d'épargne sera très faible voir inexistant en fonction de votre apport personnel A environ 6,2%  votre projet est ( vos revenus couvrent l'intégralité de vos mensualités du crédit). Entre 7 et 10% votre projet dégage un cash flow positif. Tous les mois vous observerez un reliquat sur votre compte bancaire. Vous augmenter certes vos revenus, mais prenez plus de risques. C'est ce qu'on appelle l'aversion au risque. Au-delà de 10%, vous prenez de plus en plus de risques. Serez-vous prêt à assumer ce type d’investissement sans vous faire accompagner par ImmocitiZ’ ?  Si les calculs ce n’est pas votre truc sachez que je mets gratuitement à la disposition des auditeurs de ClubDeal mon simulateur de rentabilité.
#95 MINUTE CONNE - L’investissement locatif un hobbie de riche en 2022 ?
10-02-2022
#95 MINUTE CONNE - L’investissement locatif un hobbie de riche en 2022 ?
Le financement est la première étape clé d’un investissement immobilier. 2017-2019 les années folles. Les banques en recherche de nouveaux clients se tenaient prêtes à vous financer l’intégralité de votre investissement, le tout sans trop de difficultés. En parallèle les taux baissent de mois en mois attirant de nombreux primo-investisseurs. 2019-2021 le premier durcissement. Les vannes grandes ouvertes, les banques commencent à se montrer vigilantes envers certains profils (notamment les expatriés). Les premiers signes du Covid n’ont eu aucun impact sur les taux qui continuent de baisser. L’apport devient de plus en plus “conseillé”, le mobilier de moins en moins financé. 2022 le durcissement se poursuit envers les investisseurs immo: 1/ version officielle Les règles applicables au 1er janvier 2022 selon Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF): taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier sera limité à 35 % durée de remboursement sera de 25 ans, avec deux ans de différé maximal dérogation aux règles du HCSF fixé à 20 % (dont 80% pour la RP et 30% pour des primo accédants) ces règles constituaient anciennement des recommandations, mais sont désormais devenues obligatoires.     2/ version officieuse taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier sera limité à 35 % durée de remboursement sera de 20 ans, avec deux ans de différé maximal l’achat préalable de la résidence principale est devenu (presque) obligatoire le financement du mobilier dans le cadre d’un financement global est devenu presque impossible  blocage possible lorsque le montant des travaux devient supérieur au prix d’achat du bien apport rendu (presque) obligatoire correspondant à minima aux frais de notaire     On pourrait donc penser que les carottes sont cuites pour les futurs investisseurs en herbe de classe moyenne.  Néanmoins on connaît la faculté innée et l’ingéniosité des Français pour leur sens de l’interprétation des textes ou de manière moins politiquement correct “contourner les règles”.     Voici le TOP 3 des petites combines   1: Je n’ai pas de résidence principale alors je fais passer mon investissement locatif comme résidence principale Commentaire: dans les faits rien d’illégal, votre projet peut évoluer. Néanmoins, je doute que cette combine fonctionne 2 fois avec la même banque   2: Je veux faire financer le mobilier, je le fais donc passer en “travaux” Commentaire: d’un point de vue légal, le taux de TVA applicable en matière de travaux de rénovation est de 10%, pour le mobilier 20% sauf cas spéciaux, notamment pour les cuisines équipées où pour 1€ de + on vous offre la pose. (Facile à offrir pour les cuisinistes puisque le taux de TVA passe de 20 à 10% à partir du moment où la marchandise est montée et ajustée chez le client). Considérez par ailleurs que le coût de la pose est plutôt de 10% du prix de votre cuisine +1€ .    3: Maximiser le différé pour “rembourser” l’apport Commentaire: Bien vu, en + de cela vous limitez les risques inhérents aux travaux et la vacance locative
#93 MINUTE CONNE - Devenir riche en immobilier, avec moins de 5% de rentabilité
03-02-2022
#93 MINUTE CONNE - Devenir riche en immobilier, avec moins de 5% de rentabilité
+1000%net grâce à l’immobilier. Mythe ou réalité? Rendement brut, net, TRI… Il existe autant de façons de calculer la rentabilité de son futur investissement locatif que de fromage en France.  Certains voient le verre à moitié plein, d'autres à moitié vide. D’autres n’investissent que sur des biens proposant un cashflow positif. Je les comprends complètement, mais qu’en est il de l’aversion au risque? Le rendement va -t-il tenir dans la durée? Aujourd’hui je vais vous prouver qu’il n’est pas nécessaire de prendre des risques inconsidérés  pour gagner (presque) à tous les coups Les ingrédients: 1 appartement à 100 000 euros Frais de notaire  8 000 euros Travaux 10 000 euros Mobilier 3 000 euros Pour un total de 121 000 euros Votre apport 11 000 euros Mensualité pour 110 000 euros => 560 euros. Côté location: Loyer CC 600 euros par mois => 7200 à l’année charges de copropriété: 600 euros à l’année TF: 400 euros Assurance Pno: 50 euros Provisions entretien du bien: 800 euros / an Total net de charges 5 350 euros/an  soit 445,83 euros/mois Rentabilité nette annuelle 4,86% (avec nos 11k€ d’apport) 4,42% sur le total Tous les mois vous perdez 114,17 euros, mais voyons les choses différemment L’immobilier, n’est pas un sprint mais un marathon. Votre plus grand allié, c’est le temps et l’effet de levier. Démonstration: En partant du principe que le prix de l’immobilier n’évolue pas (peu probable) N+5:  Vous vendez 121 000 euros Vous avez remboursé à la banque 33 600 euros Vous avez perdu 6850,20 euros (effort d’épargne) Vous récupérez votre apport de 11 000 euros Votre enrichissement net est donc de 37 749,80 euros =>343% N+10:  Votre enrichissement net sera de 64 499,60 euros => 586% N+20: Votre enrichissement net sera de 117 999,20 euros => 1073%